Возможные границы интервала в котором может находиться стоимость

Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала-2017

– Справочные экспертные данные относительно значений интервала (диапазона), в котором может находиться стоимость объекта недвижимости, при ее определении в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов (по данным экспертного опроса 2017 г.)

– Методику расчета нижней и верхней границ интервала величины рыночной стоимости, определенной в рамках сравнительного и доходного подхода с учетом количества объектов-аналогов и неопределенности корректирующих коэффициентов (включена впервые).

– Методику принятия решения относительно существенности/несущественности различия результатов оценки стоимости, полученных с использованием различных подходов (методов).

– Методику согласования оценок, полученных в рамках различных подходов (методов), и расчет итогового значения стоимости и итогового интервала, в котором она может находиться.

Рекомендации будут реализовываться в Печатном виде.

Вы можете сделать заявку сейчас и получить методическое пособие в числе первых.

Рассылка книг начнется с 10 апреля

Стоимость Справочника 700 руб.

В стоимость включены:

– Методическое пособие «Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп.25 и 26 ФСО №1 и п.30 ФСО №7) 2017 г.»

– Расходы на пересылку по территории РФ почтой России;

– Консультации авторов относящиеся к данным, опубликованным в Справочнике.

Согласование результатов оценки

Целью согласования результатов, полученных с помощью использованных методов, является выявление в рамках решаемой задачи преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, определение единой стоимостной оценки. Преимущества (недостатки) каждого метода в оценке стоимости объекта определяются по следующим критериям:

• 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
• 2. Качество и обширность исходной информации, на основе которой проводится анализ.
• 3. Способность используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
• 4. Способность учитывать специфические характеристики объекта оценки.

Процесс сведения результатов, полученных различными подходами, приводит с учетом дополнительных корректировок к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

Средневзвешенная итоговая величина стоимости рассчитывается по формуле

S_п = V_срS_ср + V_затS_зат + V_дохS_дох, где

S_ср,S_зат,S_{дох —} стоимость объекта _—полученная с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно;

V_ср,V_зат,V_дох-коэффициент весомости результата, полученного с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно, причем

В данной работе использована процедура ранжирования (метод анализа иерархий). Ранжирование — это расположение результатов оценки, полученных с помощью разных подходов (методов), в порядке возрастания их качества. Для ранжирования прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки с применением разных подходов (методов).

Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты использования этих подходов (методов).

Критерии качества формулируются для всех трёх подходов.

Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов.

Оценщиком выбрана система четырех факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

• 0 баллов — если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
• 1 балл — если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 2 балла — если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 3 балла — если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.
• 1. Соответствие виду рассчитываемой стоимости:

Предполагается, что сравнительный подход всегда соответствует рыночной стоимости — 3 балла.

Затратный подход на рынках, где не ведется строительства, не является реальной альтернативой покупке уже имеющихся в достаточном количестве объектов.

Вес затратного подхода по данному критерию — 2 балла.

2. Достоверность и достаточность:

В сравнительном подходе Оценщик проанализировал достаточный объем рыночных данных. Эти данные, исходя из источников их получения, были вполне надежны. Учитывая это, для результатов по данному фактору установлено 3 балла.

Затратный подход для объектов в условиях преобладания предложения над спросом существенно менее надежен по сравнению с двумя другими подходами.

В результате вес затратного подхода по данному критерию — 3 балла.

3. Способность учитывать факторы ценообразования:

В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере отражает структуру факторов ценообразования. Учитывая, что надежность самих данных рынка мы оценили ранее, в рамках данного фактора надлежит оценить лишь принципиальное свойство подхода отражать рынок. Поэтому сравнительному подходу присвоен вес 3 балла.

В период преобладания предложения над спросом затратный подход в гораздо меньшей степени отражает структуру рыночных факторов ценообразования, вес 2 балла.

4. Способность учитывать мотивацию:

Сравнительный подход является для субъектов рынка по преимуществу наиболее явным ориентиром — 3 балла.

Затратный ориентир в ограниченном объёме реально ведущегося строительства не вполне адекватен в плане учета мотивации для цены объектов -2 балла.

РЕЗУЛЬТАТЫ ОБОБЩЕНИЯ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ

Результат расчёта, руб.

Применение подхода в расчётах

Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости

Вес результатов расчёта соответствующего метода оценки, руб.

Согласованная величина рыночной стоимости объекта оценки, руб., в т.ч. НДС

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки , Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213, которая после округления составила:

58000 (Пятьдесят восемь тысячи) рублей

Вывод: итоговая стоимость находится в пределах рыночного диапазона определенного для объекта оценки в Разделе Анализ рынка.

Суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость.

Оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее не получили бы, всегда содержит некоторую неопределенность (размытость, неоднозначность) и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. В большинстве случаев на практике оценщик оперирует с некой выборкой рыночных цен, не имея информации обо всем объеме предложений (тем более сделок). В этих случаях «истинное» значение рыночной стоимости (то есть значение выбранной нами статистики генеральной совокупности) не может быть определено, так как генеральная совокупность цен недоступна для анализа. Именно в таких ситуациях возникает задача оценки значения статистики генеральной совокупности по выборке ее представителей (то есть части этой совокупности). И эта задача не имеет точного решения. «Точного» значения математического ожидания как среднего значения по всей генеральной совокупности без анализа этой совокупности определить невозможно. Именно в этом смысле рыночная стоимость в большинстве практических задач не наблюдаема на рынке.

С точки зрения математической статистки стоимость, как случайная величина, рассчитывается на основе значений цен объектов-аналогов xi, i=1,…,n, понимаемых как n ее независимых наблюдений. В качестве генеральной совокупности выступают цены всех объектов на рассматриваемом сегменте рынка, а стоимость объекта оценки получают в результате обработки доступной оценщику выборки значений из генеральной совокупности.

Теория и практика оценки в большинстве случаев в качестве показателя РС используют ее математическое ожидание, оценку которого получают расчетом выборочного среднего, сопровождая его, как правило, оценкой точности в виде границ доверительного интервала. Однако упомянутое выше определение РС говорит о наиболее вероятном значении, которому в общем случае соответствует другая статистика случайной величины — мода. И лишь для симметричных одномодальных распределений случайных величин, каким, в частности является и нормальное распределение, значения математического ожидания и моды совпадают.

Вместе с тем процедура подбора оценщиком аналогов оцениваемого объекта не является, строго говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может гарантировать однородность выборки. Нельзя также исключать возможность ошибок оценщика при формировании выборки рыночных данных о ценах объектов-аналогов. Принимая это во внимание, следует признать, что гипотезу нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, а значит, необходимо проводить ее проверку.

Подтверждение гипотезы нормальности распределения выборочных данных о ценах аналогов требуется также и для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам. Известно, что наличие оптимальных свойств у метода наименьших квадратов, применяемого при построении регрессионных зависимостей, тесно связано с нормальностью распределения результирующего параметра (выборки рыночных цен) и отсутствием в выборке грубых погрешностей. Еще одним условием обеспечения корректности построенной регрессии является нормальность распределения погрешностей, которая должна быть проверена на заключительной стадии регрессионного анализа.

Поэтому далее приведена соответствующая проверка.

Для проверки выборки аналогов на соблюдение условия нормального распределения и однородности рассчитаны коэффициенты вариации и осцилляции, коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка эксцесса, а так же произведена проверка выборки на отсутствие выбросов.

Коэффициент вариации V характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

V — коэффициент вариации;

у — среднеквадратическое отклонение (функция СТАНДОТКЛОН);

а — среднее арифметическое (функция СРЗНАЧ).

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Проверка выборки на отсутствие выбросов производилась в процессе проведения оценки. По результатам расчетов сравнительным походом коэффициент вариации находится в пределах 24,69%

Вывод: Возможные границы интервала в которых может находится рыночная стоимость может находится в пределах +- 24,69 % от определенной расчетным путем рыночной стоимости.

Возможные границы интервала в котором может находиться стоимость

Всё замечательно, но всё надо переделать.

1. По одному из дел, рассмотренных Первым апелляционным судом общей юрисдикции 1 1 Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15.06.2021 по делу № 66а-2728/2021. , истцом оспаривалась кадастровая стоимость помещения. Перед судом оказалось три заключения судебной оценочной экспертизы, согласно которым рыночная стоимость помещения составляла: 260, 269 и 294 млн руб. Суд принял в качестве обоснованного указанный одним из экспертов интервал возможных значений рыночной стоимости 2 2 Согласно п. 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611) «после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное». : от 225 до 304 млн руб. То есть все три значения рыночной стоимости, определенные судебными экспертами, попадали в данный интервал.

1.1. Более того, судом не было выявлено нарушений в каждом из заключений судебных экспертов. В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ оценка рыночной стоимости признается достоверной при условии соблюдения требований, установленных законодательством, в отношении субъекта оценки и процесса расчета рыночной стоимости 3 3 Из Постановления Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П: «Таким образом, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение ст. 12 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами». . Этого же подхода придерживается и Верховный Суд РФ, который приходит к выводу, что имеется «возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки» 4 4 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014. .

В силу рыночной неопределенности невозможно точно установить размер рыночной стоимости, поэтому любая ее оценка, полученная с соблюдением установленных требований, отражает одно из возможных значений рыночной стоимости и признается законодателем достоверной.

Иными словами, одновременно может быть несколько отличных друг от друга, но при этом достоверных оценок рыночной стоимости одного и тог

Определение рыночной стоимости объекта

Собственность. виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, не учитываются, за исключением оговорённых

Цель оценки

Определение стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование

Использование объекта оценки в качестве залога

Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

— результаты оценки не могут быть использованы в иных целях;
— от Оценщика/Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Вид стоимости

Возможные границы интервала, в котором может находиться стоимость

Определение границ интервалов не предусмотрено.

Дата оценки

30 октября 2019 г.

Срок проведения оценки

с 30 октября-11 ноября 2019 г.

особенности проведения осмотра объекта

Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации

Копии документов в течение 2 рабочих дней после подписания договора на оценку

необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки)

Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Оценка основана на документах, предоставленных Заказчиком, которые считаются достоверными

Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений (обременений), кроме оговоренных в отчете

основные факты и выводы

Номер отчета об оценке (порядковый номер отчета)

Основание для проведения объекта оценки

Договор № 131 от 30 октября 2019 г. ЗАКАЗЧИК – ООО «ЗАКАЗЧИК»

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, общая информация, идентифицирующая объект оценки

Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1, остальная информация, идентифицирующая объект приведена в разделе 8

Цель проведения оценки:

Определение рыночной стоимости

Оцениваемые права

Дата проведения оценки:

30 октября 2019 г.

Дата оценки (Дата определения стоимости):

30 октября 2019 г.

Период проведения работ

с 30 октября-11 ноября 2019 г.

Дата осмотра Объекта оценки

01 ноября 2019 г.

Дата составления отчета

30 октября 2019 г.

Задача проведения оценки:

В соответствии с целями оценки в отчете представлено решение задачи оценки: определение рыночной стоимости оцениваемого объекта для определения величины залогового обеспечения кредита для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

-затратного подхода

120 936 781 руб.

-доходного подхода

-сравнительного подхода

Итоговая величина стоимости объекта оценки, руб.:

Рыночная стоимость,

(с НДС)

92 360 000 Сумма прописью: (Девяносто два миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Определяемая рыночная стоимость отображает стоимостную оценку заинтересованности Заказчика в сохранении своих прав на объект оценки и предполагает оценку объекта исходя из текущего варианта его использования Остальные допущения и ограничения приведены в соответствующем разделе отчета

В практике оценки принято округлять результаты. В отчете это сделано для показателя в рублях с точностью до 4 знака перед запятой. Погрешности для полученных в работе величин не определялись.

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.1 Сведения о Заказчике

ООО «ЗАКАЗЧИК» далее – Заказчик

РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр.Мира д.1

1037789046547 дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2009 года

2.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:

Фамилия, имя, отчество

Костюшкин Алексей Валерьевич (далее – Оценщик)

РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф. 321, 318,

тел.43-57-55, тел./факс 43-57-55

Адрес электронной почты

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

член саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», г. Москва, 1-ый Басманный пер., д.2-а, оф.5, реестровый № 0003 от 09.07.2007 г. в едином государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков под регистрационным №007921 включен в реестр членов РОО 30.03.2012г

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом Московского финансово-промышленного университета «Университет» ПП-I № 782578 от 27.01.2012 г. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах» страховой полис №433-508-011747/19 (срок действия по 09.03.2020г., страховая сумма 30000000 руб.)

Стаж работы в оценочной деятельности

Место нахождения Оценщика:

РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф. 321, 318, тел.43-57-82, тел./факс 43-57-55

Направление «Оценка недвижимости» № 003452-1 от 13 февраля 2018 г. Решение ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 13 февраля 2018 г. № 48

2.3 Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Организационно правовая форма:

Акционерное общество «ГАКС»(АО «ГАКС»)

РФ, 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 36, оф. 321, 318, тел.43-57-82, тел./факс 43-57-55, 43-66-59

Дата присвоения ОГРН:

Сведения о страховании гражданской ответственности юр. лица

Ответственность АО «ГАКС» застрахована на сумму 100 000 000 рублей; договор страхования ответственности юридического лица №433-508-002029/19, период страхования с 28 января 2019 года по 27 января 2020 года (СПАО «Ингосстрах») . Порядок и основание наступления дополнительной ответственности предусмотрен в соответствии с действующим законодательством РФ

2.4 Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки (ФСО-3 п.8д).

Степень участия в проведении оценки объекта оценки

2.5 Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика

В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне договора.

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика.

Заказчик не является кредитором или страховщиком Оценщика.

Размер оплаты Оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Юридическое лицо не имеет имущественного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничивающие условия (135-ФЗ ст.11, ФСО-3 п.8в)

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей сторон

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета, а также всего отчета для других целей является некорректным.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Права собственности на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Обязанность по идентификации оцениваемых в отчете объектов лежит на заказчике. Расчеты стоимости выполнены оценщиками на основании предоставленных заказчиком данных, проверка которых нами не проводилась. Оценщики не несут ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объектов или их составных частей.

Содержание отчета является конфиденциальным для оценщика и заказчика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме обычного визуального осмотра и изучения планов и спецификаций.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкции, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых форм, ни за необходимость выявления таковых.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

Оценщики не проводили каких-либо специальных, не предусмотренных заданием на оценку, исследований, например, исследований экологической, санитарной или экономической и политической ситуаций и т.п. Если подобные данные встречаются в отчете, то их приведение основано на общедоступной информации, полученной из средств массовой информации, периодических изданий или специальной литературы.

Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к заказчику третьих лиц, вследствие легального использования ими настоящего отчета. Исключение составляет обстоятельство, когда в судебном порядке окончательно будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленных неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения настоящей работы.

Заказчик предупрежден о необходимости внесения изменений в учетные данные объекта в соответствии с технической документацией.

4. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание
• на оценку;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
• согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Оценщиком соблюдены требования статьи 16 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о независимости оценщика.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки №3, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
• информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (из ФСО-3 п.5)
• Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

5. Применяемые стандарты оценки

1) ФСО № 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки;

2) ФСО № 2. Цель оценки и виды стоимости;

3) ФСО № 3. Требования к отчету об оценке;

4) ФСО № 7 Оценка недвижимости.

5)ФСО № 9 Оценка для целей залога

В дополнения к вышеуказанным стандартам, согласно ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» также применяются стандарты и правила оценочной деятельности, разработанные и утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков и не противоречащие федеральным стандартам оценки.

При составлении отчета были использованы Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).

Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено положениями указанные стандартов. Применение стандартов и правил оценочной деятельности Российского общества оценщиков является обязательными для Оценщика, поскольку он является членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков»

6. Общие понятия и определения [1]

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
2. Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая
   или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
3. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
4. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной
   для данного метода информации определить стоимость объекта оценки
   в рамках одного из подходов к оценке.
6. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
7. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только
   для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
8. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки
   или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
9. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
10. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки
    для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
11. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным.

7 . Перечень использованных при провендение оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения

В ходе проведения работ по оценке, Заказчиком были предоставлены копии документов, представленные в Приложении к настоящему Отчету. Основными источниками информации являлись:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Использована информация периодических изданий: «Капитал экспресс» «Бизнес-Курьер», «Свободный Сахалин- объявления», Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» издательского дома «Кредо», интернет-сайтов профессиональных операторов рынка недвижимости — http://www.new-adress.ru/ www.ndnsakh.ru; http://dcn.me/; http://www.cbnsakh.ru/; http://www.yuzhgorod.ru/; http://www.melior65.ru/; http://www.rielt-garant.com/, интернет сайтов оценщиков: http://cpcpa.ru/Publications/011, http://www.appraiser.ru/, сайт Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/а

Так же источником информации являются данные Сахалинского областного комитета государственной статистики о социально-экономическом положении Сахалинской области, документы справочной системы «Консультант плюс», справочные издания

Нормативная, методическая и прочая документация.

1. Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральные стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
3. Стандарты оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
4. Справочник оценщика «Ко-Инвест»
5. Индексы цен в строительстве «Ко –Инвест» вып. 105
6. Грибовский С. В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М 2003 г.
7. Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2017 г.
8. Федеральный закон № 147-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9. Российский оценщик. Официальное издание РОО. 1996-2019 г.
10. Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Коэффициенты для сравнительного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
11. Справочник оценщика недвижимости-2018 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов Характеристики рынка для доходного подхода под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
12. Справочник оценщика недвижимости-2018 Земельные участки. Часть 1 Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
13. Справочник Оценщика 2018 Земельные участки под Ред Лейфера Л.А. ч. 2 Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта, Передаваемые имущественные права, скидки на торг, Коэффициенты Капитализации Корректирующие и территориальные коэффициенты на локальное местоположение. под ред. Лейфера Л.А.- Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (ПЦМИОО) Нижний Новгород 2018г.
14. «Оценка коммерческой недвижимости» Банк ВТБ март 2019 Презентация //ba.srg-it.ru/message.html?id=1500138674386
15. Практика оценки для целей залога (kerzhaev.ru 2014).

8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Перечень документов и информации, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, предоставленных заказчиком

Наличие документа в отчете об оценке

правоподтверждающая документация на здание/помещение/объект незавершенного строительства (далее – ОКС)

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;

правоподтверждающая документация на земельный участок

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, решение

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

технический паспорт (выписка из технического паспорта) или технический план

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015г.;

договоры снабжения коммунальными ресурсами или платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, ТУ на коммуникации (для КН ДУДС)

Из условия задания КР

реестр арендаторов и вакантных помещений

долгосрочные договоры аренды

8.2. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

8.2.1. Общие данные об объекте

Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1,

нежилое здание, земельный участок

РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Свидетельство о государственной регистрации права

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Балансовая/ остаточная стоимость объекта оценки, руб.

Остаточная 28 410 265 руб.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки

В соответствии с табл. 1

Кадастровая стоимость, руб.

11 144 704,87 (условная)

Заключения специальных экспертиз

Дополнительные данные (другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

8.2.2 Описание земельного участка

Расположение участка

РФ, Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1

Кадастровый номер

Общая площадь, кв.м.

Категория земель

земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Для размещения объектов торговли

Текущее использование :

Размещение существующих зданий

Зарегистрированные права

Собственность что подтверждает Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Правообладатель

Ограничения

Естественные физические характеристики участка

рельеф: ровная поверхность,

геологические характеристики: оползни, обвалы, карстовые провалы, просадки отсутствуют;

сейсмичность: 8 баллов

Улучшения к участку

сети электроснабжения, теплоснабжения, канализации: центральные,

качество подъезда к участку: проезды и проходы: асфальтовое покрытие

Влияние окружающей среды

объект непосредственно доступен транспорту: автомобильному

подъезд осуществляется со стороны: проспекта Мира

Ограничения в использовании

На основании проведенного оценщиком анализа информации, предоставленной на сайте https://pkk5.rosreestr.ru и по результатам проведенного оценщиком осмотра, оценщик пришел к заключению , что земельный участок кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ не находится в зонах с особыми условиями использования;

Условная карта местоположения ЗУ

8.2.3. Описание улучшений

Характеристика конструктивных элементов и показатели объемно-планировочного решения здания и помещений в соответствии с техническим паспортом БТИ и свидетельством о регистрации права собственности приведены в Таблице 1

Наименование объекта, характеристик и параметров здания, ед. измерения

площадь застройки, кв.м.

Физический износ по паспорту БТИ

Расчетный физический износ на дату оценки (условия КР)

Сведения об устареваниях:

План/экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются

Соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану

Объемно-планировочные и функциональные параметры

строительный объем, куб.м.

В т.ч. основная площадь, кв.м.

Вспомогательная площадь (места общего пользования, подсобные помещения), кв.м., в т.ч.

Места общего пользования (коридоры, санузлы), кв.м.

Доля мест общего пользования (коридоры, санузлы) в общей площади

со скольких сторон здание имеет наружные стены (отдельностоящее, пристроенное)

Характеристика основных конструктивных элементов

Монолитные бетонные колонны

Пеноблоки, утепленные пенополистиролом

заполнения оконных проемов

заполнения дверных проемов

Дубовый шпон, ПВХ

Плитка, паркет, ламинат, мрамор

отделка внутренних стен и перегородок

Состояние грунтов (сухие, мокрые, вечномерзлые)

Наличие (+,-) и особенности инженерного оборудования

специальные конструкции (лифты, подъемники)

отопление, вентиляция, кондиционирование

электроснабжение и электроосвещение

слаботочные системы (охранно-пожарная, телефонные)

В ходе осмотра оценщик убедился в наличии и работоспособности указанных коммуникаций

Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна.

Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста:

Износ (%) = EA / (EA+RL),

где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы).

Согласно условиям КР, износ объекта представлен ниже и составит 22%.

Здание общей площадью 1500 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920 кв. м. расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск пр. Мира д.1 расположено в общественно-деловой зоне города.

Осмотр объекта оценки состоялся 01 ноября 2019 г. Техническое состояние определялось визуальным осмотром и на основании предоставленных Заказчиком документов.

На дату оценки по результатам осмотра можно сделать заключение, что эксплуатация оцениваемого здания осуществляется на должном уровне, здание находится в хорошем состоянии.

По данным сайта https://kad.arbitr.ru/, https://ras.arbitr.ru/ отсутствуют судебные решения о рассматриваемым объектам

Фотографии Объекта оценки

8.3. Характеристика местоположения

Объект находится в Сахалинской области, отличающейся по природно-географическим и социально-экономическим факторам от других дальневосточных регионов России. Область по указанным показателям неоднородна, но единое административно-правовое регулирование и экономическая взаимозависимость ее районов позволяет рассматривать область в качестве регионального описания объекта [2] . Далее приведены сведения как о Сахалинской области, так и о городе Южно-Сахалинске.

Местоположение и размеры. Область является восточной оконечностью России и занимает остров Сахалин и Курильские острова. Северная и с восточная части острова омывает Охотское море. Основу области составляет остров Сахалин — крупнейший в России (76,6 тыс. кв. км), вытянутый по меридиану на 950 км при наибольшей ширине 160 км и наименьшей — 26 км. От материка остров отделен Татарским проливом Японского моря, проливом Невельского с наименьшей шириной 7,5 км, Амурским лиманом и Сахалинским заливом. На юге отделен проливом Лаперуза (с наименьшей шириной 41 км) от японского острова Хоккайдо. С востока омывается Охотским морем. Курильские острова простираются от южной оконечности Камчатки в юго-западном направлении до острова Хоккайдо и являются естественной границей между Охотским морем и Тихим океаном. Большая Курильская гряда, протянувшаяся на 1200 км, включает около 30 островов, в том числе наиболее крупные – Парамушир, Онекотан, Симушир, Уруп, Итуруп, Кунашир. Юго-восточнее острова Кунашир, отделенная Южно-Курильским проливом, лежит Малая Курильская гряда, протяженностью около 100 км. В ее составе остров Шикотан и группа малых островов. По проливам Лаперуза (между Сахалином и о. Хоккайдо) Кунаширскому, Измены (между Кунаширом и Хоккайдо) и Советскому (между островами Малой Курильской гряды и Хоккайдо) проходит государственная граница Российской Федерации с Японией.

Природно-географические объекты и явления. Курильские острова в основе своей типично вулканическое образование. С вулканической деятельностью связано наличие на островах многочисленных горячих источников, некоторые из них являются лечебными. На Курилах около 160 вулканов, из них 40 действующих (самый высокий – 2339 м – вулкан Алаид на о. Атласова). На острове Итуруп находится крупнейший в России водопад Илья Муромец высотой 141 метр.

Две основные горные цепи, меридианально протянувшиеся из Южной части в среднюю, как бы обжимают остров с боков. Это Западно-Сахалинские горы с максимальной высотой 1000-1300 м и Восточно-Сахалинские горы с наивысшей вершиной в 1909 м. Между ними лежит Тымь-Поронайская низменность. За этими горами и низменностью побережье острова полукольцом охватывает в виде низких морских террас Северо-Сахалинская равнина. Значительна также Сусунайская низменность, заключенная между заливом Анива на юге, рекой Найбой на севере, Западно-Сахалинскими горами на западе и Сусунайским хребтом на востоке. Для сельского хозяйства благоприятны широкие долины крупных рек, распадки и пади. Курилы в основном еще более гористы — ведь это верхняя часть вулканической гряды.

Общие сведения об области и г. Южно-Сахалинске

В существующих границах Сахалинская область образована 2 января 1947 года в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР [3] .

Сахалинская область включает в себя 22 муниципальных образования, из которых 18 имеет статус «Городские округа» и 1 — «Муниципальный район». В состав Углегорского муниципального района входят два городских поселения и одно сельское.

Распределение жителей по территории области неравномерно. Основная часть населения проживает в южной части Сахалина и Курильских островов — в более благоприятных климатических условиях.

Численность населения Сахалинской области на начало 2010 года составляла 510,8 тыс. человек.

Средняя плотность населения – 5,9 чел./кв. км, что ниже среднероссийского (8,3 чел./кв. км), но выше уровня Дальневосточного федерального округа (1,0 чел. на кв. км).

Сахалинская область характеризуется высоким уровнем урбанизации – более 78 % населения проживает в городах.

Административное управление.

Исполнительная власть Сахалинской области осуществляется Правительством Сахалинской области. Губернатор определяет основные направления деятельности администрации области и организует ее работу на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, Федеральных законов, Указов Президента России, Постановлений Правительства России и областных законов. Глава администрации представляет интересы области в Федеральных органах власти, а также в отношениях с субъектами Российской Федерации, зарубежными государствами и подписывает с ними договоры. Законодательная власть в области осуществляется Сахалинской областной Думой. Сахалинская областная Дума состоит из 27 депутатов, избираемых сроком на четыре года населением области на основе равного прямого всеобщего избирательного права при тайном голосовании. Областная Дума обладает законодательной инициативой в Государственной Думе Российской Федерации.

Административным центром и крупнейшим городом области является Южно-Сахалинск, управляемый администрацией во главе с мэром города и городской думой. В городе имеются управление внутренних дел, прокуратура, управление противопожарной службы, суды, нотариальные конторы.

Транспортная инфраструктура

Транспортная инфраструктура области включает в себя морской, воздушный и автомобильный транспорт. Ведущую роль островного положения области предопределяет морской транспорт. В состав портового хозяйства входят 8 портов, из них 3 занимаются грузопереработкой.

Основные объемы морских перевозок народнохозяйственных грузов в области осуществляются Сахалинским морским пароходством.

Основным перевозчиком грузов по железной дороге является Сахалинская железная дорога протяженностью в 957,2 км. (ширина колеи – 1067 мм.). Кроме того, на севере Сахалина имеется сеть железнодорожных путей шириной колеи 1520 мм (27 км).

Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием составляет 2,7 тыс. км (60,3% от общей протяженности). Главная автотрасса связывает города Оху и Южно-Сахалинск. Большое хозяйственное значение имеет дорога Южно-Сахалинск–Холмск–Бошняково–Смирных.

Воздушный транспорт осуществляет в основном перевозку пассажиров, доля грузооборота в объеме всех перевозок незначительна. В межнавигационный период на отдельных направлениях он является единственным сообщением с материковой частью России и островами области.

Главный аэропорт – Южно-Сахалинск, расположен в десяти километрах от центра города. Через главные воздушные ворота области Сахалин связан регулярным авиационным сообщением не только с городами Дальнего Востока и центральной части России, но и со странами Азиатско-Тихоокеанского региона – Японией, Республикой Корея, США, Китаем.

Система коммуникаций.

Крупнейшие предприятия связи в области: открытое акционерное общество «Ростелеком» и государственное учреждение «Управление федеральной почтовой связи». В них сосредоточено более 80 % работников-связистов. Управление федеральной почтовой связи включает в себя 15 районных узлов, Южно-Сахалинский почтамт, автобазу. В области функционируют 148 отделений, из которых 69 — городских, 79 — сельских.

Основной поставщик услуг электрической связи – «Ростелеком». Технические средства этого общества охватывают территорию всей области. Помимо него услуги электросвязи предоставляют Филиал ОАО «Мобильные Телесистемы», Филиал ОАО «Мегафон», Филиал ОАО «Вымпелком» (торг. марка «Билайн»), ООО «ДальСатКом» и другие.

Для междугородной связи в основном используются кабельные линии. В некоторых районах действует спутниковая связь. Сегодня на сто семей приходится около 50 телефонов. По средней телефонной плотности область находится на одном из первых мест в России. Ускоренными темпами внедряются услуги подвижной радиотелефонной связи, сети Интернет и электронной почты.

В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск [4] по функциональному использованию выделяются следующие зоны:

Жилого назначения:- зона многоэтажной жилой застройки (Ж-1);- зона малоэтажной жилой застройки (Ж-2);- зона индивидуальной жилой застройки (Ж-3).В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.2) Общественно-делового назначения:- зона административно-деловая (ОД-1);- зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (ОД-2);- зона торгового назначения и общественного питания (ОД-3);- зона учебно-образовательная (ОД-4);- зона культурно-досуговая (ОД-5);- зона здравоохранения (ОД-6);- зона культового назначения (ОД-7);- зона научно-исследовательская (ОД-8);- зона общественно-деловая (ОД-9);- зона социального обеспечения (ОД-10).Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В общественно-деловых зонах разрешается размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей.3) Производственного назначения:- зона коммунально-складская (П-1);- зона производственная (П-2);- зона производственная и коммунально-складская (П-3).4) Инженерно-транспортной инфраструктуры:- зона инженерной инфраструктуры (ИТ-1);- зона транспортной инфраструктуры (ИТ-2);5) Рекреационного назначения:- зона объектов рекреационного назначения (Р-1);- зона озелененных территорий общего пользования (Р-2);- зона спортивного назначения (Р-3);- зона объектов отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения (Р-4).6) Специального назначения:- зона ритуального назначения (СН-1);- зона складирования и захоронения отходов (СН-2).7) Сельскохозяйственного использования:- зона сельскохозяйственных угодий (С-1);- зона объектов сельскохозяйственного производства (С-2);- зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (С-3).8) Природного ландшафта:- зона территорий, покрытых лесом и кустарником (ПТ-1);- зона природного ландшафта (ПТ-2);- зона защитного озеленения (ПТ-3).9) Военных и режимных территорий:- режимных территорий (ВР-14); — обороны и безопасности (ВР-15).

Условное, расположение объекта на карте городского зонирования

В соответствии с градостроительным зонированием участок находится в зоне ОД-9

8.4 Сведения об окружении объекта оценки

Граница окружения выбрана исходя из сопоставимости территории по приведенным ниже характеристикам.

Характеристика типа землепользования

градостроительная зона, зонирование района: общественно-деловая

архитектурный стиль: общественные и производственные здания типовой архитектуры

степень озеленение: средняя

основные транспортные магистрали: пр. Мира,

остальная структура улиц: характеризуются низкой транспортной насыщенностью

общественный транспорт: есть

возможное изменение транспортной доступности: существенного изменения транспортной доступности в ближайшие годы не ожидается.

Интенсивность движения транспорта мимо здания: средняя

Эстетичность окружающей застройки

Инженерные сети и коммунальное обслуживание

центральное водоснабжение: есть

отопление центральное: есть

центральное электроснабжение: есть

центральная канализация: есть

сети телефонизации: есть

уборка мусора: есть

В окружении не развитая социальная инфраструктура

близость к объектам социально-бытовой сферы: средняя

близость к объектам развлечений и отдыха: средняя

наличие зеленых насаждений: нет

Состояние прилегающей территории

Экономическое местоположение объекта

Окружение объекта характеризуется удовлетворительной экологической обстановкой.

В городе не выявлено техногенных аномалий гамма-излучения.

Проект развития окружения не предполагает выноса существующих источников загрязнения, хотя не известны какие-либо планы по размещению здесь новых источников загрязнения, таким образом, можно предположить, что изменения ситуации в ближайшие годы не ожидается и, следовательно, отсутствуют локальные экологические факторы, особым образом влияющие на стоимость объекта. Более того, опросы показывают, что участники рынка не придают экологической ситуации значения, если ее не благополучность не является совершенно очевидной, поэтому экологическая ситуация не учитывалась каким-либо особым образом при оценке объекта.

гордость владения: Объект не характеризуется какими-либо архитектурными или историческими особенностями, поэтому такой фактор как «гордость владения», влияющий на увеличение стоимости недвижимости, для оцениваемой недвижимости не выявлен и можно ожидать, что экономические характеристики объекта являются типичными для окружения

уровень криминогенности по субъективному представлению по трехбалльной шкале оценок: средний, эффективность работы правоохранительных органов по субъективному представлению по трехбалльной шкале оценок: средняя

Местоположение объекта оценки

РФ, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 1

9. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

[5] Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости

Основные экономические показатели Российской Федерации

(по данным Росстата, в сопоставимых ценах)

Валовой внутренний продукт,
млрд рублей

Индекс выпуска товаров и
услуг по базовым видам
экономической деятельности

Индекс промышленного
производства 4)

Продукция сельского хозяйства,
млрд рублей

Грузооборот транспорта, млрд т-км

в том числе
железнодорожного транспорта

Объем услуг в сфере
телекоммуникаций, млрд рублей

Оборот розничной торговли,
млрд рублей

Объем платных услуг населению,
млрд рублей

Внешнеторговый оборот,
млрд долларов США

Инвестиции в основной капитал,
млрд рублей

Индекс потребительских цен

Индекс цен производителей
промышленных товаров 4)

Реальные располагаемые
денежные доходы 10)

Среднемесячная начисленная
заработная плата работников
организаций:

Общая численность безработных
(в возрасте 15 лет и старше),
млн человек

Численность официально
зарегистрированных безработных
(по данным Роструда), млн человек

1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений».5) Данные за июль 2019 года. 6) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 7) Июль 2019 г. и июль 2018 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 8) Январь-июль 2019 г. и январь-июль 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 9) Данные за I полугодие 2019 года. 10) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018). 11) С учетом единовременной денежной выплаты пенсионерам в январе 2017 г. в размере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ. 12) Предварительная оценка.

Темпы роста ВВП за 1 полугодие 2019г. по сравнению с 1 полугодием 2018г. по отношению к предыдущему периоду снизились с 2,0 до +0,7%.

Динамика изменения показателей по итогам января-июля 2019 года по сравнению с январём-июлем 2018 года в сопоставимых ценах:

– положительная динамика в производстве продукции сельского хозяйства: с -0,8 до +2,6%;

– снижение темпов роста:

— выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности: с 3,5 до +1,6%,

— производства промышленной продукции: с +3,1 до +2,6%,

— объема грузооборота: с +3,1 до +1,1%,

— внешнеторгового оборота: с +21,4 до -3,0% (при значительном профиците +11,2 млрд.долл.США),

— оборота розничной торговли: с +2,9 до +1,5%,

— объема платных услуг населению: с +1,6 до -1,0%,

— инвестиций в основной капитал: с +4,3 до +0,6%,

— реальной заработной платы (средней по стране с учетом инфляции): с +8,4 до +2,3%.

— численность зарегистрированных безработных выросло на +3,4%.

Инфляция (рост потребительских цен) по итогам августа 2019г. к августу 2018г. составила +4,3%.

Счета, банковские депозиты и вклады в банках в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.09.2019 г. составили 63,6 трлн. руб. (+18,4% к 01.01.2018г., +4,8% к 01.01.2019), в том числе физических лиц – 29,5 трлн. руб. (+13,5% к 01.01.2018г., +3,5% к 01.01.2019г.).

Кредиты нефинансовым организациям на 01.09.2019 года: – 34,09 трлн. руб. (+12,9% по сравнению с 01.01.2018г., +2,2% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная 2,7 трлн.руб. (7,9% от задолженности).

Кредиты физическим лицам — 16,8 трлн. руб. (+37,4% по сравнению с 01.01.2018г.+12,8% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная — 0,8 трлн. руб.(+4,8 % от задолженности).

Прибыль банковского сектора возросла с 789,7 млрд.руб. на 01.01.2018г. до 1344,8 млрд.руб. на 01.01.2019г. (+70,3%), а на 01.09.2019г. уже достигла 1354,3 млрд.руб.

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без малого предпринимательства, банков, страховых организаций и государственных (муниципальных) учреждений) в действующих ценах в январе-июле 2019г. составил +9111,0 млрд рублей, что на 20,2% больше января-июля 2018г. В среднем по стране 69,2% предприятий прибыльны.

При значительном росте прибыли организаций и банков рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2019 г. составил всего 0,6% (+4,3% в 1 полугодии 2018г.), что отражает неуверенность бизнеса в перспективе.

Реальные располагаемые доходы (свободные денежные средства) населения снизились в целом на -1,3%. (Согласно Методике расчета этого показателя, из всех доходов вычитаются увеличивающиеся платежи населения процентов по кредитам и страхованию. Рост до некоторого уровня кредитования и страхования населения характеризует, скорее, рост благосостояния, рост банковских и страховых услуг, нежели отрицательную динамику доходов населения. Приобретенные на кредиты квартиры, автомобили, товары длительного пользования и услуги, также являются частью доходов населения. Больше того, рост кредитования (до определенного уровня) положительно проявляет стимулирующую функцию кредита для роста эффективности труда (производства), для рационального потребления и использования ресурсов).

Ключевая ставка Банка России с 09.09.2019г. — 7,00% годовых.

Итогом исполнения федерального бюджета за 2018 год стало превышение доходов над расходами в сумме +5,536 трлн.руб. (+39,8%), с учетом внебюджетных фондов — +3,036 трлн.руб. Исполнение госбюджета характеризуется стабильным и значительным из года в год профицитом. На 2019 год запланирован профицит 4,505 трлн.руб. На 01.08.2019 г. исполнение по доходам составило 11,47 трлн.руб.(56,8% от годового плана), по расходам – 9,32 трлн.руб. (48,7%).

Золотовалютные резервы Российской Федерации на 20.09.2019 составили 532,6 млрд долл. США (+15,3% г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и внешних обязательств, гарантии стабилизации в кризисных экономических условиях.

В строительстве. Объем СМР за период январь-август 2019г. составил 5185,5 млрд.руб. (+0,2% г/г). Введено в действие 36,334 млн.кв.м. общей площади жилых домов (+7% г/г). В январе-августе 2019 г. возведено 4,4 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 157,61) тыс. жилых домов, из них на участках для ведения садоводства — 1,4 тысячи. Всего построено 555,6 тыс. новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства — 554,2 тыс.). Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 21,81) млн кв. метров, в том числе 0,2 млн кв. метров — на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, или 51,5% от общего объема жилья, введенного в январе-августе 2019 года.

Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости

В последние двадцать лет, благодаря укреплению государственной структуры и дисциплины, удалось сбалансировать экономику и финансы, стабилизировать работу большинства предприятий, социальные институты (пенсионную систему, систему медицинского обслуживания, систему социальной помощи), улучшить материальное и социальное положение населения. И сегодня в России сложилась вполне устойчивая система общественно-экономических отношений, основанных на разных формах собственности. Частная собственность лежит в основе рыночных отношений, рыночного ценообразования, предпринимательской активности, конкуренции, которые, в свою очередь, регулируют производство товаров, их потребительские свойства, ассортимент и качество, товарообмен, спрос и предложение. Частная собственность особенно актуальна и незаменима на потребительском рынке, где огромному числу потребителей (населению) требуются всевозможные товары с самыми различными свойствами. Государственная (и муниципальная) собственность сохраняются в производстве и обмене объектами и товарами, имеющими оборонное значение, а также предназначенные для экономической безопасности страны. Для обеспечения активности и свободы предпринимательства и конкуренции созданы механизмы и органы государственного регулирования и контроля, эффективность которых совершенствуется по мере развития рынка и развития общественных отношений. Свободный рынок стабилизировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рынок заставляет работать прибыльно, освобождая экономику (и во многом — государство) от неэффективных убыточных предприятий. Рыночные условия привели к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту конкурентоспособности российских товаров.

Вместе с ростом экономики росла международная кооперация и специализация России, как крупнейшего мирового экспортера энергетических ресурсов (газ, нефть, электроэнергия, металлы) и импортёра высокотехнологических средств производства (оборудования и станков, сельскохозяйственной техники и автомобилей) и товаров потребления широкого ассортимента. Однако, наряду с развитием международного экономического сотрудничества параллельно начались и негативные мировые политические процессы. Противоположность геополитических интересов между Западом и Востоком, между технологически высокоразвитыми и менее развитыми странами, борьба за ресурсы и за высокие технологии, которая обострилась в последние несколько лет, дестабилизируют международные рынки, дестабилизируют национальные экономики и западных, и восточных цивилизаций. Взаимные экономические санкции, протекционистские пошлины разрушают сложившиеся международные экономические связи и, в целом, сдерживают развитие мировой экономики. С другой стороны, эта международная конкуренция заставляет перестраивать внутреннюю структуру каждой национальной экономики в пользу определенной экономической самодостаточности. Эти закономерные для мирового развития циклические процессы, а также полный уход от государственного планирования обусловили с 2014 года по настоящее время снижение роста и российской экономики, учитывая её высокую зависимость от внешних финансово-экономических факторов, сложившуюся в постсоветский период.

В такой сложной внешнеполитической обстановке для преодоления стагнации и экономического прорыва требуется серьезная государственная организация с элементами директивного планирования, поддержка и усиление стимулирования и контроля развития высокотехнологичных производств в станкостроении, машиностроении, двигателестроении, авиастроении, судостроении, в электронной промышленности, а также эффективная организация, стимулирование и контроль развития научно-технических структур по созданию новой техники, технологий и материалов. Кроме того, в государственном масштабе, вероятно, должны быть пересмотрены в сторону усиления государственные стандарты качества производства товаров, работ и услуг.

Важным условием дальнейшего экономического роста является развитие транспортной и инженерной инфраструктуры: строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция энергетических объектов. Сегодня строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. Это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии, а России – стабильно дополнительно зарабатывать на транзите грузов и развивать собственную экономику.

Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу в действие в 2019 году:

— газопровод «Сила Сибири» (первые поставки по нему — на декабрь 2019г.),

— газопровод «Северный поток-2» (ввод – на декабрь 2019 года),

— наземная часть газопровода «Турецкий поток»,

— железнодорожная часть Крымского моста,

— первый энергоблок Белорусской атомной электростанции,

— в Калининградской области — комплекс по производству, хранению и отгрузке сжиженного природного газа (введён), а также международный морской грузопассажирский терминал,

— завершение строительства первого железнодорожного и автомобильного мостов через р. Амур в Китай,

— масштабные авиационные и космические проекты, строительство атомных ледоколов и многие другие.

Строятся крупнейшие объекты транспортной инфраструктуры, ГЭС, АЭС, заводы СПГ, производства этилена, стальных труб, алюминия, нефти, удобрений и т. д. (более 50 проектов – каждый стоимостью от 0,5 до 20 млрд.долл.США) — это кроме объектов ВПК.

Реализация этих проектов свидетельствует о преодолении внешнего давления и усиливает значение России в мире, как одного из самых мощных центров влияния. В условиях небывалого и нарастающего давления Запада многие страны и деловые круги видят в России гаранта мировой безопасности, соблюдения международного права и большие экономические перспективы сотрудничества.

Ключевые экономические показатели России с 2018 года показывают динамику роста даже в условиях небывалого и нарастающего внешнего противодействия: прекращение поставок санкционных товаров, сокращение производства временно маловостребованных рынком товаров компенсируется развитием дефицитных отраслей и производств. Тем самым, корректируется, улучшается отраслевая структура экономики. В банковской сфере также тенденции в целом положительные: 1. Идет нормальное увеличение средств юридических и физических лиц на счетах в банках, что является хорошим потенциалом инвестирования в новые проекты, 2. Растут объемы кредитования, что при нормальной просроченной задолженности стимулирует экономическую активность населения и бизнеса, стимулирует рост экономики и рынков. Период 2018 – первое полугодие 2019 гг. отмечен стабилизацией строительной отрасли после падения объемов строительства в 2015-2017 годах.

Учитывая, что инвестиции в недвижимость, как самый дорогостоящий товар, требуют благоприятной перспективы на десятки лет вперед (чего мы не наблюдали в 2014-2017гг.), неуверенность на рынке недвижимости обуславливала и его медленное восстановление в 2018-2019гг. Из-за падения мировых цен нефти в 2015 году (и, как следствие, доходов бюджета и девальвации рубля), негативных потоков СМИ о санкциях против России снизился потребительский спрос и, особенно, спрос на дорогостоящие товары. По причине покупательской неуверенности снизилась активность рынков недвижимости. Впоследствии коррекция цен недвижимости 2015–2017 гг. оздоровила этот рынок и при общеэкономическом росте создала основу его дальнейшего поступательного развития.

На сегодня можно утверждать, что рынок недвижимости стабильно и неуклонно развивается и есть все основания быть уверенным в его дальнейшей активизации. Сейчас цены на рынке (относительно себестоимости строительства) минимальные и в дальнейшем будут только расти, поскольку есть все предпосылки общеэкономического развития. Следовательно, пришло время покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий и развития бизнеса, в том числе рентного.

Введение с 01.07.2019 года проектного финансирования жилищного строительства (внедрение эскроу-счетов) и переход от долевого строительства к банковскому кредитованию будет поэтапным, рассчитанным на 3 года. С одной стороны, это решит проблему «обманутых дольщиков», с другой – несколько повысит уровень цен недвижимости за счет включения банков и страховых компаний в схему финансирования. Уход с рынка неэффективных застройщиков и финансовый контроль сделают этот рынок менее рискованным и в дальнейшем снизят ставки банковского финансирования строительства

ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ Сахалинской области

На 1 января 2019г. по предварительной оценке, численность населения области составила 489,6 тыс. человек. На 1 августа 2019г., по предварительной оценке, численность населения области составила 489,4 тыс. человек.

— ситуация в экономическом плане нестабильна;

— приостановлена отрицательная динамика в строительстве,

— приостановлено падение реальных располагаемых доходов населения

Рынок недвижимости

Под сегментацией недвижимости понимается разделение на определенные однородные группы показателей. В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок обычно разделяют на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Рынок нежилой недвижимости наиболее развит в областном центре- г. Южно-Сахалинск

Анализ рынка недвижимости г. Южно-Сахалинска и основан на материалах, размещенных в свободном открытом доступе. Исследование является результатом анализа цен предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Исполнитель не предоставляет никаких гарантий отсутствия в данном исследовании ошибочных или некорректных сведений и не несет ответственности за ущерб, убытки, или иной вред возникшие по причине некорректности или недостоверности информации, содержащейся в данном экспертном исследовании.

Анализ информации о сделках сайта Росреестра показывает по состоянию на 2018 г., что подавляющее большинство сделок совершаются с жилыми помещениями.

Объект оценки принадлежит к сегменту офисно-торговой недвижимости

На дату оценки сегмент производственно-складской недвижимости имеет следующую структуру предложения по площади:

Цена предложения офисно-торговых зданий и помещений лежит в диапазоне 7333-283542 руб./кв.м. , Среднее значение с учетом доли площадей различной площади- 110363 руб./кв.м.

Коридор цен для каждой категории помещений по площади значителен .

Следует отметить, что каждая категория помещений неоднородна и представлена объектами , отличающимися по местоположению, конструктивным характеристикам, уровню и качеству отделки.