Сдача ипотечной квартиры в аренду при наличии другого жилья может принести ее владельцу дополнительный заработок для покрытия ежемесячных платежей по кредиту. При этом важно учесть нюансы, предусмотренные законом и условиями договора с банком.
Где кроются нюансы
Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Залог является гарантией возврата суммы кредита заемщиком. Если он перестанет выплачивать долг, банк вправе обратить взыскание на квартиру и продать ее (ст. 1, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).
Передача заложенного имущества другим лицам во временное пользование возможна без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 346 ГК РФ, ст. 40 Закона об ипотеке). При этом необходимо соблюдение двух условий:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению, то есть для проживания.
Вместе с тем ипотечный договор может предусматривать иной порядок. Поэтому заемщику придется учитывать прописанные в нем ограничения конкретной кредитной организации. По правилам банка сдача квартиры может быть разрешена без дополнительного согласования, с обязательным уведомлением банка или с обязательным получением предварительного письменного согласия.
Данные требования связаны с защитой предмета залога. Банк вправе проверять наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества (ст. 34 Закона об ипотеке). Ведь арендатор может нанести квартире повреждения, которые способны снизить ее стоимость и тем самым усложнить последующую продажу. Кроме того, долгосрочный договор найма может создать обременение, которое придется учитывать в случае обращения взыскания на жилье.
Последствия нарушения требований банка
При наличии в договоре указанных выше требований их несоблюдение считается нарушением правил распоряжения предметом залога. В зависимости от условий договора банк может потребовать:
- прекращения их нарушения;
- выплату штрафа или неустойки;
- отмену скидки и перехода на уплату долга по базовой кредитной ставке;
- досрочного погашения кредита (является основным риском для заемщика);
- обращения взыскания на жилье, при котором права пользования квартирой могут прекратиться (ст. 346, 351 ГК РФ, п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 2).
Как правильно оформить аренду ипотечной квартиры
В договоре найма жилого помещения следует детально прописать данные сторон, характеристики квартиры, срок найма, размер и порядок оплаты, распределение коммунальных расходов, перечень передаваемого имущества, условия расторжения, ответственность за нанесенный имуществу ущерб. Также нужно обязательно включить условие о том, что квартира находится в залоге у банка с указанием его наименования реквизитов ипотечного договора и регистрационной записи.
Перед подписанием договора с арендатором владельцу квартиры следует внимательно изучить условия ипотечного договора, общие условия банка и закладную. Если в них предусмотрено только уведомление, его следует направить в банк указанным в договоре способом и сохранить подтверждение отправки.
Если требуется письменное согласие от банка, то, как правило, заемщику нужно подать заявление по установленной форме с указанием адреса квартиры, номера кредитного договора и срока найма, а также приложить проект договора с арендатором. При этом до заключения договора аренды важно дожидаться именно письменного ответа от банка, так как устная консультация его специалиста не заменяет официальный документ.
После получения согласия нужно добавить в договор аренды пункты, которые запрашивал банк (например, обязанность арендатора освободить квартиру при обращении взыскания).
Далее следует согласовать вопрос аренды с другими собственниками квартиры, если она находится в долевой собственности. Для сдачи всей квартиры или ее доли потребуется письменное согласие остальных владельцев. Без этого суд может признать сделку недействительной.
Также нужно решить вопрос с детской долей при ее наличии. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу, то для сдачи этой доли и распоряжения полученным от этого доходом потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Опека проверит, не нарушаются ли интересы ребенка. Обычно такое разрешение выдают в течение 15 дней.
Если квартира застрахована, следует проверить страховой полис. Страховщику надо сообщить о намерении сдать квартиру в аренду. Возможно, полис придется подкорректировать: расширить покрытие рисков или доплатить за дополнительную страховку. От страховщика придется получить письменное подтверждение того, что он не возражает.
Когда все моменты улажены, можно подписывать договор аренды и акт приема-передачи. К договору обычно прикладывают акт с описью мебели и техники. В нем также фиксируют состояние ремонта, показания счетчиков и имеющиеся дефекты. Очень полезно сделать фотофиксацию. Она защитит обе стороны в спорных ситуациях.
Если договор заключен на срок один год и более, возникающее из него обременение права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Подать заявление необходимо не позднее чем через месяц после подписания договора. Если срок меньше года — регистрация не требуется.
Важно учитывать, что при сдаче квартиры на срок более 90 дней, арендатору может понадобиться временная регистрация. В этом случае нужно будет уведомить МВД.
Кроме того, владельцу квартиры следует определить, как он будет декларировать полученный от аренды доход (например, подавать декларацию по форме 3-НДФЛ как физлицо или оформлять статус самозанятого) и регулярно платить налог в соответствии с выбранным режимом.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Ипотечный калькулятор
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
Стоимость жильяПервоначальный взносПроцентная ставкаСрок кредита20 летРассчитать