Воздушки, релейки, кабель в окно: как не напороться на провайдера-монополиста в бизнес-центре
Вот как выкручиваются клиенты, попавшие на провайдера-монополиста. Оптика на фонарных столбах — это и есть «воздушка».
Один наш клиент искал офис в аренду в Москве. Нашел подходящий в крупном бизнес-центре: в центре, с парковкой и по привлекательной цене. Компания заключила договор на 3 года, влила несколько миллионов в отделку, закупила красивые столы и аккуратно вывела розетки.
Но грабли постучались в дверь, когда ИТ-служба подключала интернет. Бизнес-центр предложил арендатору на выбор двух провайдеров: плохого и очень плохого. Оба работали в здании на эксклюзивных правах и предлагали интернет за 25% от стоимости занятой площади. И это не предел. Стоимость интернета может доходить до 50% от площади. Так арендодатель компенсирует дешевые квадратные метры.
Что в итоге получает арендатор: договор подписан на год или даже на три, интернет дорогой, но некачественный, и — вишенка на торте — организовать резервный канал нельзя.
Проблема в том, что такое бывает даже в бизнес-центрах класса А. Попадаются, в том числе, крупные компании со штатом юристов. Расскажем, как не оказаться в такой ситуации и что можно сделать, если самое страшное уже случилось.
Чем опасен «эксклюзивщик»
Эксклюзивный оператор — это компания-монополист по предоставлению связи в конкретном бизнес-центре. Причем по документам все может выглядеть хорошо: услуги связи предоставляют два или три юридических лица, но фактически в здание заходит один кабель. Других интернет-провайдеров, которые удобны арендаторам, владельцы просто не пускают. Аргументы могут звучать так:
«У нас только два оператора, мы не можем позволить себе больше. Здесь гидроизоляция, ее нарушат, мы на это пойти не можем».
Такая монополия сказывается на ценах и сервисе. Скорость интернета не соответствует заявленной, проблемы со связью устраняются четыре дня вместо четырех часов по договору.
Как обезопасить себя
Внимательно читать договор. В соглашении с бизнес-центром обычно встречается пункт: арендатор обязан пользоваться услугами операторов, которые присутствуют на объекте. Например:
«Арендатор согласен с тем, что телеком-услуги предоставляет аккредитованная компания Арендодателя».
Не подписывайте документ в таком виде. Вы можете себе это позволить, так как собственник очень заинтересован в арендаторах, пока на рынке коммерческой недвижимости сохраняется высокая конкуренция. Чаще всего владелец БЦ на этом этапе согласится пойти на уступки.
Объединиться со службой АХО. Обычно арендой занимается хозяйственный блок (АХО или отдел аренды). Его задача — найти красивый и недорогой офис с хорошей транспортной доступностью. Про ИТ часто забывают: не подключают коллег-технарей к переговорам, не обращают внимания на условия работы провайдеров.
- список провайдеров интернета на новом месте;
- схему прокладки оптического кабеля.
Пример схемы прокладки оптического кабеля внутри здания.
Не поленитесь напроситься на «экскурсию» в бизнес-центр. Спуститесь в подвал и посмотрите на кабельные вводы или наймите для этого бригаду. Может оказаться, что резервный кабельный ввод есть только в документах.
Так выглядят кабельные вводы в здание. Фактически просто отверстия в стене.
Если по какому-то из пунктов есть проблемы, садитесь за стол переговоров с владельцами недвижимости.
Как договариваться с бизнес-центром
Сценарий 1: «Пустите моего оператора»
- Поставьте владельцу бизнес-центра ультиматум: компания заедет, только если в здании будет конкретный провайдер.
- Оформите официальное письмо на имя собственника БЦ. К составлению письма привлеките оператора: его юристы помогут грамотно оформить документ.
Аргументировать можно так: «Нам нужен резервный канал на случай аварий. Программа Правительства Москвы по постройке новых станций метро и выносу инженерных коммуникаций продлена, что увеличивает риск аварий».
Сценарий 2: «Дайте проложить свой кабель»
- Заключите договор с владельцами коммуникаций на предоставление доступа к линейно-кабельным сооружениям (ЛКС). Например, с ПАО «МГТС», ГУП «Москоллектор», ГБУ «Гормост». Так вы получите возможность проложить свой кабель.
- Подготовьте письмо руководству бизнес-центра, что компании нужен собственный оптоволоконный кабель. Например, от ЦОДа, с которым вы уже работаете. Таким образом ваш кабель выйдет из проблемного здания, и любой оператор сварится с вами в ближайшей муфте.
- Укажите, что ваша компания не является оператором связи. Возможно, это снимет опасение собственника, что вы будете конкурировать с его провайдерами.
- «Платите за проход кабеля по лоткам нашего бизнес-центра».
Договоритесь заранее, что вы пройдете по лоткам на условиях аренды. Стоимость аренды пропишите в договоре. - «Вы можете нарушить плитку/гидроизоляцию».
Напишите письмо, что ваш подрядчик обязуется не нарушать гидроизоляцию или возместить повреждения за свой счет. - «У нас нет свободных волокон».
Предложите заранее выкупить волокна в кабеле у «эксклюзивщика». Узнайте рыночную цену волокна нужной длины до ближайшей муфты и зафиксируйте ее в договоре. - «Нет места в кабельном вводе».
Предложите проложить еще один кабельный ввод за свой счет. С двумя кабельными вводами собственник может предложить арендаторам резервный канал связи на случай аварий. Так повышается класс бизнес-центра. Здравствуйте, новые клиенты, которым важна бесперебойная связь.
Что делать, если вы уже попали на оператора-«эксклюзивщика»
Совсем избежать потерь не удастся, приготовьтесь к дополнительным затратам. Ваша задача — свести убытки к минимуму.
Просто взять и позвать своего оператора не получится. Если в БЦ уже есть карманный провайдер, то для других операторов «эксклюзивщик» устанавливает заградительные тарифы. Как это работает: «эксклюзивщик» предлагает операторам взять у него «последнюю милю». Раз он владеет единственным кабелем в здании, то и запросить за него может какую угодно стоимость. А значит, цена интернета для пользователей будет космической.
- Снова акцентируйте внимание на том, что ваша компания не является оператором связи и будет использовать кабель только в личных, некоммерческих, целях.
- Если вы крупный клиент в этом БЦ, обсуждайте перспективу длительного сотрудничества. Собственнику выгодно сохранить якорных арендаторов, так что он будет готов пойти навстречу.
Как обеспечить резервный канал в бизнес-центре
Допустим, вам удалось затащить своего оператора в здание. Но вашей компании по-прежнему нужен резервный канал, и для этого необходим второй кабельный ввод.
Собственник, скорее всего, будет против строительства. Можно предложить владельцу построить кабельный ввод самим и передать его на баланс собственнику.
Здесь есть два варианта: сделать это после окончания аренды или сразу же.
В первом случае вы обязуетесь пропустить через этот кабельный ввод других операторов, если это понадобится собственнику. В договоре можно сразу прописать плату за проход по кабельному вводу. Во втором случае кабельный ввод сразу принадлежит собственнику, но в договоре вы прописываете условия на время вашей аренды. Например, в обмен на строительство кабельного ввода собственник обязуется бесплатно пропустить двух операторов связи по вашему выбору.
Как еще выкручивались арендаторы, если интернета нет
Если переговоры провалились, то варианты по-прежнему остаются. Вот какие истории мы слышали.
Все совпадения случайны, все персонажи вымышлены 🙂
Радиореле. Ставят его прямо на подоконник в офисе. Зовут специально обученного специалиста, он находит точку, откуда можно отправить сигнал в офис, например, с крыши соседнего жилого дома. Вполне рабочий вариант, когда в офисе нет интернета уже который день. Но все работает до тех пор, пока не пойдет сильный дождь или снег. Или пока владельцы БЦ не узнают об этой схеме и не поставят глушилки.
Оптика на столбах. Другой арендатор сидел в бизнес-центре с единственным кабельным вводом. Понадобился резервный канал. Проложить второй кабель не получилось из-за особенностей канализации. Единственный оператор, готовый предоставить резерв, развесил оптический кабель прямо по столбам — организовал «воздушку». Так можно было раньше, но сейчас этот вариант отпадает: «воздушки» в Москве запрещены директивой «чистое небо над головой».
Оптика в окна. В третьем бизнес-центре арендаторы внезапно перестали подключать интернет у собственника. Владелец заметил падение продаж и принял меры: закупил глушилки, подбросил в офисы, но ничего не изменилось. Проверил кабельный ввод: новых кабелей не появилось. В какой-то момент сотрудники БЦ догадались обойти здание: оказалось, что оптоволоконный кабель торчит прямо из окон соседнего дома. Такие «воздушки» заходили на каждый этаж, с тринадцатого по двадцатый.
Что делать, когда провайдер — монополист
Что делать, когда на дом или ЖК — единственный провайдер? В московском регионе ежегодно растет число новых квадратных метров жилья. Дома сдаются, люди заселяются, и все вроде бы хорошо. Если бы не одно «но», с которым сталкиваются жильцы новостроек. Мы говорим о монополии операторов связи.
Провайдер: как создается монополия
Человек покупает новую квартиру. Он вряд ли задумывается о таких «мелочах», как разнообразие предложений услуг связи в своем доме. Казалось бы, новое современное жилье, но проблемы остались старыми. Коррупция в мире застройщиков процветает. Соответствующие коммуникации к домам подведены. Однако, как показывает практика, на территорию нового ЖК заходит всего один оператор. Этот же оператор и владеет вводным колодцем. И тут получаются два сценария: первый — провайдер создает монополию и не пускает конкурентов. Второй — взимается плата с других операторов за расположение оборудования на общедомовых площадях.
Жильцы новостроек вынуждены подключаться к единственному провайдеру даже на невыгодных для себя условиях. Свободная конкуренция отсутствует.
Так, например, новоселы ЖК «Мещерский лес» имеют возможность подключения только к интернет-провайдеру «Леальта». Других операторов тут нет. На запросы жильцов управляющая компания «Пик-Комфорт» отвечает, что остальные провайдеры не заинтересованы в обслуживании ЖК. Якобы из-за недостаточного количества потенциальных абонентов.
Есть ли способы поменять провайдера-монополиста
Вопрос уходит сам собой, если после нескольких месяцев работы с провайдером абонента все устраивает: качество связи, тарифы, сервисная служба. Но если ситуация не столь позитивна? Оператор откровенно не справляется или не соответствует ожиданиям и нуждам клиента? В таком случае у любого человека, ценящего свои время и деньги, возникает желание сменить провайдера. А здесь кроется подвох. На деле оказывается, что сделать это непросто без нудного согласования с управляющей компанией или ТСЖ. Непросто, но вполне реально.
Казалось бы, «плотность» операторов связи в ЖК, должна зависеть от принципов рыночной экономики. Соответственно, чем больше провайдеров, тем сильнее конкуренция. Именно конкуренция заставляет операторов снижать тарифные планы и повышать качество связи и сервиса. Но в реальности чаще всего количество провайдеров в доме напрямую зависит от желания застройщика, председателя ТСЖ или главы УК.
Как мы говорили ранее, нередки случаи, когда в доме есть всего один провайдер. А пускать остальных застройщик или администрация дома не собираются. Но способы сменить провайдера, даже если «главный» против, есть.
Как управляющие компании выбирают интернет провайдера
Взаимоотношения между провайдером и застройщиком порою полны тайн и недомолвок. Операторы в борьбе за абонентов прикладывают все усилия, чтобы охватить как можно больше многоквартирных домов. А УК не хочет большую часть своего времени распутывать провода. Или, например, решать прочие проблемы, связанные с установкой и обслуживанием оборудования провайдера. А если их несколько? Каждый провайдер прокладывает в доме свой кабель. По сути, дублирует интернет-инфраструктуру, которая уже есть в доме у работающих провайдеров.
Помимо всего прочего, представителям каждого оператора УК обязана в любое время обеспечивать доступ к техническим помещениям. Неудивительно, что управляющие компании предпочитают ограничить количество интернет-провайдеров в доме. Поэтому они отбирают их по разным критериям, чаще всего — по принципу «кто больше даст».
На условиях анонимности, телеком компании рассказывают, что для «вхождения в дом» где-то достаточно ноутбука в подарок. А где-то — более значимые перечисления. По их словам, суммы, выплачиваемые операторами застройщикам и УК варьируются. Это может быть единоразовый платеж до тысячи рублей за подключенную квартиру или ежемесячный процент от выручки. Второй вариант обычно предусматривает полную монополию оператора в доме.
Подобное самоуправство возникает из-за отсутствия закона, обязывающего застройщика или УК предоставлять места для размещения оборудования всем желающим провайдерам. В тоже время, по Жилищному кодексу РФ стены дома являются общим имуществом владельцев квартир и разрешение «зайти в дом» оператор должен получить от большинства собственников. Как показывает практика, все происходит гораздо проще. Поэтому у застройщиков и УК есть возможности навести в домах свои интернет-порядки.
Несколько лет назад в Петербурге по инициативе телеком компаний зарождались проекты по строительству в новых зданиях единой интернет-инфраструктуры. Такое оборудование мог бы взять в аренду любой желающий оператор или несколько. Однако эта схема в так и не получила широкого распространения, представители УК высказались против по понятным причинам.
Как решить вопрос с монополией провайдера
Присутствие одного провайдера в многоквартирном доме, прежде всего, ущемляет права самих жильцов. При монополии одного оператора тарифы, как правило, выше, чем в домах, где интернет подключают одновременно четыре-пять операторов. Но есть один из самых действенных способов борьбы с единственным провайдером. Это пожаловаться в антимонопольную службу. Основанием может послужить уверенность жильца дома, что УК «дружит» только с определенным оператором. И если антимонопольная служба установит факт нарушения Закона «О защите конкуренции», то виновных привлекут к административной ответственности.
Другой вариант сложнее — сменить УК или председателя ТСЖ. Сделать это можно через общее собрание собственников жилья. Но для принятия такого решения необходимо собрать более 50% голосов. Для новых высоток — это практически нереально.
УК не пускает провайдера установить интернет в моей квартире
Столкнулся с конфликтом управляющей компании и моего провайдера.
Недавно переехал в другую квартиру, снимаю комнату. До этого тоже жил в съемной квартире. Мой провайдер предоставляет услугу «Переезд», по которой я сохраняю свой договор, тариф и т. д. Оставил заявку. Позвонила девушка из службы поддержки и сказала, что в данный момент они не могут подключить домашний интернет в моей новой квартире, потому что УК не пускает их сотрудников в техническое помещение для проведения необходимых работ. Обещала, что со мной свяжутся через несколько дней.
Менять провайдера я не хочу, потому что пользуюсь очень выгодным тарифом. Получается, что есть конфликт между провайдером и УК, а проигравшим остаюсь я.
Скажите, пожалуйста, как я могу повлиять на эту ситуацию? Можно ли хоть что-то сделать?
Вадим, повлиять на управляющую компанию можно, но сделать это может только собственник жилья. Если вопросом будете заниматься вы, потребуется доверенность от собственника.
Кто решает вопрос о допуске провайдера
Чтобы предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме интернет и телефонию, интернет-провайдеры должны установить там определенное оборудование. Как правило, его размещают на этажах, в подвалах и на чердаках. Все эти помещения относятся к общему имуществу, распоряжаться которым могут только собственники помещений в МКД.
Собственники обсуждают на общем собрании, кому и какие объекты общего имущества передать в пользование. Например, они могут решить сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки оборудования. Если кто-то из жильцов решит подключить интернет от компании, оборудования которой в доме пока нет, ему придется созвать общее собрание. Управляющая компания не вправе сама решать, кто из операторов связи получит доступ к общему имуществу, а кто нет.
Получается, если бы оборудования вашего провайдера в доме еще не было, у УК имелись бы основания не пускать его работников в дом. Но насколько я поняла из вашего вопроса, оборудование уже есть, а УК не пускает работников интернет-провайдера в техническое помещение, поэтому они не могут подключить вашу квартиру к системе. В этом случае УК превышает свои полномочия: собственники уже разрешили провайдеру установить оборудование в общих помещениях.
Вадим, вы снимаете жилье, поэтому самостоятельно не можете потребовать от УК объяснить, на каком основании она препятствует провайдеру. Вам придется договориться с собственником квартиры, чтобы он сам обратился в управляющую компанию или выдал вам доверенность.
Доверенность может быть написана от руки. Удостоверять ее у нотариуса необязательно. В ней нужно указать ФИО и паспортные данные собственника и ваши. А также написать, какие именно действия вы будете совершать от имени доверителя. Например, так: «Уполномочиваю свое доверенное лицо подать жалобу руководителю управляющей компании на действия сотрудников, которые не пускают провайдера к оборудованию, установленному в многоквартирном доме».
В доверенности обязательно должна стоять дата ее составления и подпись доверителя: полностью фамилия, имя, отчество и подпись собственника. Можете указать срок доверенности, но это необязательно. По умолчанию доверенность действует в течение года.
Борьба с монополией провайдера
Есть такой район в новой Москве, который называется Новые Ватутинки. Хочу описать проблему с местным интернет-провайдером. Ситуация следующая: есть 3 организации: застройщик (район еще не достроен), управляющая компания и компания интернет-провайдер. Управляющая компания, как и провайдер де-факто принадлежат застройщику. Других провайдеров, по понятным причинам управляющая компания в дома не пускает. Поскольку провайдер в районе один — НВ-телеком, он завышает цены выше рынка и предлагает только низкую (относительно) скорость соединения. Так, например, стоимость тарифа со скоростью 45 МБ/с стоит 600 рублей в месяц, а Ростелеком в соседнем районе предлагает за такую цену 300 — 500 МБ/с. Разница в 10 раз при такой же цене. При этом максимальная скорость, которую НВ-телеком может предложить — 80 МБ/с за 840 рублей, что опять же не соответствует текущим конкурентным ценам.
Всё это продолжается с момента основания этого ЖК. Были какие-то попытки у жителей организовывать встречи с представителями интернет-провайдеров, но успехом они не закончились. Провайдеры хотят зайти в район, но им отказывают в установке оборудования. Застройщик на все жалобы отвечает, что он не препятствует заходу новых провайдеров, но нужно, чтобы жители дома, к которому собирается подключиться провайдер провели общее собрание собственников и голосование для разрешения установки оборудования. Естественно, в новом ЖК невозможно провести общее собрание собственников из-за того, что очень много квартир сдается в аренду и собственников найти не реально (а нужно, как минимум подписи 2/3 собственников). Поэтому, будучи уверенной, что никаких собраний не состоится, управляющая компания отвечает такими отписками.
Мы обращались в ФАС и Минцифры — никакого результата. ФАС упомянула, что в госдуму внесен законопроект «О внесении изменений в федеральный закон «О связи» иные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к услугам электросвязи», который, вероятно, значительно упростит доступ операторов связи для подключения новых домов. Однако, данный законопроект был внесен в конце 2018 года и, по всей видимости, до его принятия (такими темпами) еще долго ждать. Кстати, в районе есть еще один провайдер, но к нему подключено всего несколько домов, а новые он не подключает. Стоимость и качество услуг такое же. Видимо, это специально сделано, чтобы показать ФАС, что никакой монополии — тут конкуренция, но на самом деле это не так. Абсолютно никакой конкуренции.
Я знаю, что в Москве сейчас доступен сервис электронный дом, который позволяет проводить собрания собственников удаленно, однако там не зарегистрировано и 1/3 собственников, так что о собраниях не может идти речи.
В данной ситуации я вижу только один вариант: ходить по квартирам и упрашивать людей придти на собрание. Если квартира сдается в аренду, брать телефон собственника у съемщиков и пытаться дозвониться и уговорить приехать на собрание. Я не юрист и понятия не имею как проводить собрания и что для этого необходимо. Да и ситуация, при которой приедут 2/3 собственников просто невообразимая.
И как-то странно — чтобы улучшить условия жизни, необходимо пройти столько трудностей. Понимаю, если бы кто-то предложил, например, демонтировать лифты, то для этого нужно провести собрание. А вот, чтобы зашел новый оператор связи с гораздо более привлекательными ценами и скоростью интернета, почему-то создаются такие проблемы.
Ранее я жил в другом районе Москвы и ни разу я не слышал, чтобы проводились общие собрания собственников для допуска интернет-провайдеров, при этом в доме их было, как минимум 4 с конкурентными ценами и скоростями.
Всякие петиции на сайтах типа change.org не помогают.
Если у кого-нибудь есть опыт борьбы с УК и провайдером, пожалуйста, поделитесь им.