Даже безупречно оформленная покупка квартиры не дает стопроцентной защиты от потери собственности. Спустя годы после сделки суд может аннулировать договор, оставив нового владельца и без жилья, и без денег. Подробности — в материале Финансов Mail.
Формально законная сделка по приобретению жилья способна разрушиться в одночасье, если продавец или его семья заявят в суде, что в момент подписания документов человек «не осознавал своих действий». При этом ни печать нотариуса, ни свежие справки из психоневрологического диспансера (ПНД) сами по себе не являются абсолютной защитой для покупателя.
Типичный сценарий выглядит пугающе просто. Пожилой собственник продает квартиру, получает полную рыночную стоимость, а затем переводит все средства телефонным мошенникам под видом помощи «спецслужбам». Через какое-то время он сам или его родственники обращаются в суд, утверждая, что на момент продажи человек уже не понимал значения своих поступков. Суд назначает психиатрическую экспертизу и иногда встает на сторону истцов, после чего квартира возвращается прежнему владельцу.
Покупатель остается с исполнительным листом на руках, пытаясь взыскать миллионы с человека, чьи счета давно пусты.
В условиях роста активности мошенников в целом по стране вопрос купли-продажи квартиры и обеспечения юридической чистоты сделки особенно актуален, считает финансовый советник и основатель компании Rodin.Capital Алексей Родин. Случаи, когда после продажи собственник или его родственники оспаривали сделку, встречаются, однако, как правило, они возникают там, где сделка была «совершена на коленке», без привлечения специалистов, уверен он.
Чтобы понять масштаб проблемы и способы защиты, специалисты рынка недвижимости проанализировали судебную практику.
Тонкая грань неосознанных действий
Суд проверяет состояние продавца не в целом, а именно в момент подписания договора: пункт 1 статьи 177 ГК РФ говорит о гражданине, который «в момент ее совершения… не был способен понимать значение своих действий или руководить ими», говорит партнер юридической фирмы «АНП Зенит» Аркадий Вайман. А пункт 1.1 Тематического обзора Верховного Суда РФ № 12/2026, утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года № 15А/2026, прямо устанавливает, что бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца.
Прошлое состояние человека устанавливается не на основании догадок, а с помощью судебной экспертизы по материалам дела. В пункте 1.1 того же Обзора № 12/2026 указано, что для решения вопроса о способности понимать свои действия требуются специальные знания, поэтому необходимо назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением специалистов в соответствующих областях, добавляет Аркадий Вайман.
При этом эксперт не решает спор вместо суда: согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ его заключение «для суда необязательно», а пункт 3 Обзора № 12/2026 требует оценивать его по статье 67 ГПК РФ в совокупности с остальными доказательствами.
Вайман обращает внимание на то, что в приведенном в пункте 3 Обзора № 12/2026 деле апелляция отвергла психолого-психиатрическую экспертизу, сославшись на показания свидетелей и отсутствие учета у психиатра. Однако Верховный Суд указал, что суд без повторной или дополнительной экспертизы сделал собственные выводы по вопросам психиатрии, специальными знаниями в которой не обладает.
Поэтому сам диагноз еще не доказывает недействительность договора, отмечает юрист. В пункте 5 Обзора № 12/2026 приведено дело, где экспертиза подтвердила способность продавца понимать свои действия, а также была установлена «логическая последовательность всех ее действий», включая заключение договора, получение денег и регистрацию перехода права. Согласно заключению комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, психическое состояние гражданки Э. в период заключения договора купли-продажи расценивалось как состояние ремиссии после перенесенного приступа психического заболевания. По своему психическому состоянию Э. в период совершения сделки могла понимать характер и значение своих действий и руководить ими.
Реальная статистика: насколько велик риск
Точных данных за последние месяцы нет: с апреля 2026 года Судебный департамент при Верховном Суде РФ ограничил публичный доступ к судебной статистике. Однако юристы продолжают отслеживать ситуацию через альтернативные базы решений:
-
Анализ данных по Москве за 2025 год показывает следующие цифры: 16 дел о признании сделок недействительными по статье 178 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения), 6 — по статье 177 ГК РФ (невозможность понимать значение своих действий) и 17 — по статье 179 ГК РФ (обман, насилие, угроза). По оценкам федеральных СМИ на конец 2025 года, по всей России рассматривается около 3 тыс. подобных споров.
-
Реальное число тяжб может быть несколько больше, поскольку часть решений закрыта из-за врачебной тайны. Тем не менее общая картина сохраняется: по сравнению с миллионами совершаемых сделок доля оспоренных крайне мала. Однако для того, кто попал в эту группу, последствия могут быть тяжелыми и означать полную потерю средств, потраченных на покупку квартиры.
Это не эпидемия, но подобные случаи происходят регулярно. И чаще всего рискуют покупатели квартир у пожилых людей.
Главный вывод профессионалов звучит парадоксально: вероятность попасть в подобный судебный процесс минимальна, но возможный ущерб — полная потеря актива и всех вложенных средств — заставляет относиться к этой угрозе максимально серьезно.
Если в дело вмешались мошенники
Если продавца обманул не покупатель, а посторонние мошенники, применяется пункт 2 статьи 179 ГК РФ: такая сделка может быть отменена, если покупатель «знал или должен был знать об обмане», говорит Аркадий Вайман. То же правило сформулировано в пункте 7 Обзора № 12/2026.
Поэтому покупателю важно сохранить подтверждения личного общения с продавцом, обсуждения цены, сроков, расчетов и причин продажи. В пункте 1 Обзора № 12/2026 Верховный Суд признал неправильным подход судов, которые отклонили эти доводы покупателя как не имеющие значения.
Заблуждение истца относительно мотивов сделки, а именно убежденность в том, что продавец — речь идет о скандально известном деле певицы Ларисы Долиной — заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в ее отношении мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий сделки, то есть расчет на то, что сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру ей вернут, в данном случае не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, отмечает Аркадий Вайман.
Основные причины отмены сделок:
-
Статья 177 ГК РФ. Самая частая причина — неспособность продавца понимать значение своих действий или руководить ими, например из-за деменции, обострения психического заболевания или воздействия сильнодействующих препаратов.
-
Статья 178 ГК РФ. Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, когда продавец искренне не понимал сути происходящего.
-
Статья 179 ГК РФ. Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие крайне невыгодных условий (кабальные сделки).
-
Семейные споры. Оспаривание сделки из-за нарушения прав второго супруга на совместно нажитое имущество или прав наследников.
Как снизить риски покупателю: базовые правила безопасности
-
Не экономьте на проверке собственника и получении справок из ПНД и НД. Заключайте сделку только при личном присутствии продавца в этих учреждениях. Требуйте выдачи заключений вам как второй стороне договора, а не только продавцу. Идеальный вариант — проведение освидетельствования врачом-психиатром непосредственно в день сделки.
-
Выбирайте безопасные расчеты. Используйте только защищенные механизмы передачи денег: аккредитив, сервис безопасных расчетов банка либо депозит нотариуса. Прямая передача наличных до регистрации перехода права многократно увеличивает риск.
-
Фиксируйте волю продавца. По возможности снимайте на видео ключевые этапы сделки: получение справок, подписание договора, закладывание денег в ячейку или открытие аккредитива. Это может стать важным доказательством осознанности действий продавца.
-
Проверяйте историю объекта. Изучите всю цепочку предыдущих собственников, проверьте наличие зарегистрированных лиц, долгов по ЖКХ, судебных производств и исполнительных производств в отношении продавца через базу ФССП — это открытые данные.
-
Страхуйте титул. Оформляйте полис титульного страхования минимум на три года. В случае судебного спора страховая компания может взять на себя защиту ваших интересов в суде и выплатить компенсацию при наступлении страхового случая.
-
Будьте вдвойне осторожны с пожилыми продавцами. Если есть сомнения в способности собственника осознавать значение своих действий, от сделки разумнее отказаться, какими бы привлекательными ни были цена и сам объект.
Стоимость работы профессионального риелтора может доходить до 10% от суммы сделки, и, безусловно, иногда стороны хотят сэкономить, но это большая ошибка, говорит Алексей Родин.
Кроме того, желательно, чтобы у каждой стороны был свой специалист. «Если покупатель привел своего риелтора и говорит, что он все сделает, — не стоит этому верить», — советует Родин.
Кроме того, зачастую безопаснее сотрудничать не с частными лицами, а с риелторской компанией, которая имеет статус юридического лица и работает на рынке не первый год. Именно специалисты отвечают за проверку документов и юридическую чистоту сделки, добавляет Родин.
Психическое состояние нельзя достоверно оценить по житейскому впечатлению
Аркадий Вайман отмечает, что эксперт суда не «переносится» в условные 10 часов утра 23 сентября 2024 года, когда человеку была выдана справка о его психическом здоровье, а восстанавливает состояние продавца по оставленному им документальному следу: медицинским картам психиатрических, наркологических и обычных лечебных учреждений, сведениям о диагнозах и лечении, материалам уголовных и гражданских дел, показаниям очевидцев, а также относящимся к периоду сделки аудио- и видеозаписям, письмам и иным документам.
Затем эти сведения сопоставляются между собой. Подпункт 1 пункта 10 Порядка, утвержденного приказом Минздрава России от 29 апреля 2025 года № 263н, требует исследовать психическое состояние и поведение человека именно «в период действий, по поводу которых ведется производство», а также его развитие, социальный статус, психические травмы и реакцию на жизненные ситуации. Такая экспертиза необходима потому, что психическое состояние нельзя достоверно оценить по житейскому впечатлению: пункт 3 Тематического обзора ВС РФ № 12/2026, утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года № 15А/2026, относит этот вопрос к области специальных знаний.
Но заключение экспертизы само по себе не означает, что суд обязан вернуть квартиру продавцу. Суд должен проверить, какие материалы исследовали эксперты, какими методами они пользовались и чем обосновали выводы, поскольку часть 3 статьи 86 ГПК РФ прямо устанавливает, что заключение эксперта «для суда необязательно».
Поэтому длительные переговоры, сбор документов, получение денег и регистрация права не теряют значения из-за результатов экспертизы, а оцениваются вместе с ними. В пункте 5 того же Обзора ВС РФ «логическая последовательность всех … действий» продавца стала одним из оснований не отменять сделку.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».